CHỦ NHÀ BÁN NHÀ KHI ĐANG CHO THUÊ, NGƯỜI THUÊ CÓ PHẢI TRẢ NHÀ?

Trong thực tế, không ít trường hợp chủ nhà đang cho thuê nhà ở nhưng sau đó phát sinh nhu cầu chuyển nhượng cho người khác. Khi đó, một vấn đề thường gây tranh chấp là: việc chủ nhà bán nhà có làm chấm dứt hợp đồng thuê hay không và người mua nhà có quyền yêu cầu người thuê trả lại nhà trước thời hạn hay không?

Pháp luật hiện hành không mặc nhiên coi việc chuyển nhượng nhà đang cho thuê là căn cứ chấm dứt hợp đồng thuê. Ngược lại, pháp luật có cơ chế bảo vệ quyền lợi của người thuê, đồng thời vẫn bảo đảm quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu.

Chủ nhà có được bán nhà khi nhà đang cho thuê?

Theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền sở hữu như sau:

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa về hợp đồng thuê tài sản như sau:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. […]”

Theo đó, cho thuê nhà là việc chủ sở hữu đang giao quyền sử dụng, quyền chiếm hữu tài sản của mình cho người khác nhưng không làm mất đi quyền định đoạt đối với tài sản cho thuê. Chủ sở hữu vẫn có thể thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc bán nhà đang cho thuê phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023, trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

Như vậy, pháp luật không cấm chủ nhà bán nhà đang cho thuê, nhưng việc bán phải được thực hiện theo trình tự và bảo đảm quyền của bên thuê.

Một điểm đáng lưu ý là khi chủ nhà có nhu cầu bán căn nhà đang cho thuê, người thuê có thể được hưởng quyền ưu tiên mua. Quy định này nhằm bảo đảm người đang trực tiếp thuê và sử dụng nhà có cơ hội tiếp cận việc mua tài sản trước khi nhà được bán cho người khác.

Chủ nhà bán nhà thì hợp đồng thuê có tự động chấm dứt?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:

“2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.” 

Theo đó, ngay cả khi chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở này cho người khác nhưng thời hạn thuê nhà vẫn còn thì người thuê nhà vẫn có quyền tiếp tục thuê nhà ở đến khi hết thời hạn hợp đồng. 

Do đó, người mua nhà không thể chỉ căn cứ vào việc mình đã trở thành chủ sở hữu mới để mặc nhiên yêu cầu người thuê trả nhà trước thời hạn. Chủ sở hữu mới phải tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê theo hợp đồng đã ký trước đó.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc người thuê được tiếp tục thuê không có nghĩa là họ có quyền sử dụng nhà vô thời hạn. Khi hợp đồng hết thời hạn hoặc thuộc trường hợp chấm dứt hợp đồng theo quy định, người thuê phải thực hiện nghĩa vụ trả lại nhà theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Nếu người mua muốn lấy lại nhà để ở thì có được không?

Giả sử A cho B thuê nhà trong thời hạn 5 năm. Sau 2 năm, A bán nhà cho C. C mua nhà với mục đích để ở và muốn B trả lại nhà ngay.

Trong trường hợp này, việc C trở thành chủ sở hữu mới không đương nhiên làm chấm dứt hợp đồng thuê. Nếu hợp đồng vẫn còn thời hạn và không có thỏa thuận khác, B về nguyên tắc vẫn có quyền tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. C có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê với B.

Nếu C muốn nhận lại nhà trước thời hạn thì cần có sự thỏa thuận với B hoặc phải có căn cứ pháp luật để chấm dứt hợp đồng trước hạn.

Do đó, người mua cần kiểm tra tình trạng cho thuê của căn nhà trước khi ký hợp đồng mua bán, thay vì chỉ quan tâm đến giấy tờ sở hữu.

Kết luận

Việc bán nhà đang cho thuê là giao dịch được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, quyền sở hữu của chủ nhà và quyền thuê của người thuê là hai vấn đề cần được phân biệt rõ.

Theo Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu có quyền bán nhà nhưng phải bảo đảm quyền ưu tiên mua của người thuê trong trường hợp luật định; đồng thời, nếu nhà được chuyển quyền sở hữu cho người khác trong khi thời hạn thuê vẫn còn thì người thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, còn chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Vì vậy, người bán, người mua và người thuê đều cần kiểm tra kỹ hợp đồng thuê và thỏa thuận về việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ trước khi thực hiện giao dịch. Việc không làm rõ vấn đề này ngay từ đầu có thể dẫn đến tranh chấp về thời hạn thuê, tiền đặt cọc, tiền thuê và quyền nhận lại nhà sau khi chuyển nhượng.

 

CÔNG TY LUẬT TNHH ĐÔNG DƯƠNG VIỆT
ĐỨC – TRÍ – TÍN
Sắc bén trong giải pháp – Vững vàng trong niềm tin